Mejoras

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Ver También: Catastro Ocupación de Terreno Prescripción Adquisitiva, Prescripción de Mejoras

Tabla de contenidos

Normativa

Legislación

Jurisprudencia

Acción de Desalojo

Sólo con el consentimiento expreso del dueño de la parcela se puede levantar una mejora. El ocupante que no aportó la prueba de dicho consentimiento puede ser desalojado.[3]

Acción de Remoción

El procedimiento de desalojo (Artículos 258 y siguientes Ley Registro de Título) no es aplicable al caso en que se trata de la remoción de obras construidas o efectos colocados por un extraño en un inmueble registrado, caso en el cual es necesaria la intervención del Tribunal de Tierras para que por medio de un fallo ordene la remoción solicitada en acatamiento del certificado de título. (En la especie, la invasión consistió en colocar aparatos de aire acondicionado sobre la línea de colindancia.)[4]

Compra de terreno con mejora de tercero

Espinal, quien vivía juntamente con Pérez en un solar propiedad del Estado, obtuvo la compra del solar y, sin esperar que se le expidiera el certificado de título, inició desalojo contra Pérez. En ese momento el Estado reconoció que Pérez era dueño de la mejora donde vivía. Como Espinal cuando compró tenía conocimiento de la reclamación de Pérez sobre la mejora y como la mejora no figuraba en el acto de venta, se resolvió que Espinal no la había comprado, que seguía perteneciendo al Estado, el cual, sin embargo, había dado su autorización a Pérez para que la ocupara. El Tribunal de Tierras registró correctamente la mejora a favor de Pérez.[5]

Se vendió un terreno en cuyo certificado de título no aparecía el hecho de que una mejora pertenecía a un tercero. El efecto protector del certificado no llega hasta privar de su derecho al propietario de la mejora, pues no se puede aplicar el Artículo 202 Ley Registro de Título a mejoras construídas antes de la fecha en que el adquiriente obtiene la transferencia del dominio a su favor.[6]

Demanda en Justiprecio

Toda demanda en justiprecio de mejoras debe basarse en un fallo definitivo que consagra el derecho del demandante sobre las mejoras.[7]

En terrenos del Estado

Por efecto de la Ley No. 39 de 1966 se reconoció el derecho de propiedad sobre las mejoras que se hubiesen fomentado en terrenos del Estado, en derogación de los Artículos 151 y 202 Ley Registro de Título.[8]

Nulidad de la Venta

El presunto contrato de compraventa de mejoras fue declarado nulo por el Tribunal a quo, a falta del comprador cumplir las formalidades de publicidad establecidas en los Artículos 173, 174 y 185 de la Ley Registro de Título.[9]

Pertenecientes al dueño del terreno

Tratándose de un terreno registrado, basta comprobar a favor de quién está expedido el título, para establecer quién es el dueño de las mejoras: no hay por qué verificar la posesión. (Artículo 151 Ley Registro de Título)[10] [11]

Registro de mejora levantada en terreno no registrado

Cuando el terreno no está registrado, el poseedor de buena fe de una mejora puede hacerla sanear a su nombre, aún cuando no la haya levantado con el consentimiento del dueño. (La buena fe en este caso se fundó en una primera mensura, que fue rectificada después).[12]

Registro de mejora levantada en terreno registrado

No puede pretenderse el registro de mejoras sin la autorización expresa del dueño (Artículos 127 y 202 Ley Registro de Título).[13] [14] [15]

Si el Estado pretende registrar como mejora en propiedad ajena un edificio de mejoramiento social, debe aportar la prueba de que realmente lo construyó con sus fondos. Pero con esa prueba procedería el registro, aún cuando no se haya adquirido previamente el terreno como la ley lo requiere.[16]

Las mejoras no se pueden reclamar después de dictado el decreto de registro a favor del dueño del terreno (Artículo 151 Ley Registro de Título).[17]

La sentencia de registro que establece la mala fe del poseedor de las mejoras, no puede simplemente declarar que las mejoras que hayan podido fomentarse estarán regidas por el Artículo 555 del Código Civil, sino que debe precisar cuáles son esas mejoras, para que aparezcan en el certificado de título en garantía de los terceros adquirientes. (Artículo 127 Ley Registro de Título).[18]

El recurrente objetó que la prueba del consentimiento para el levantamiento de las mejoras en terreno ajeno no se había hecho por documento con firma legalizada (Artículo 202 Ley Registro de Título). Esta exigencia concierne únicamente a documentos que se presentan al Registrador de Títulos. Ante el Tribunal de Tierras la existencia del consentimiento puede probarse por todos los medios.[19]

No es posible en un terreno registrado levantar mejoras sin el consentimiento del dueño en un documento legalizado. (Artículo 202, Ley Registro Título) Quien así actúa pierde todo derecho a formular reclamación sobre las mejoras y no se debe ordenar su registro.[20]

Para ser oponible a tercero, la adquisición de mejoras en terreno ajeno debe ser registrada en el Registro de Títulos y no en la Conservaduría de Hipotecas, cuando el terreno está registrado.[21]

El recurrente nunca registró la alegada venta de mejoras en el Registro de Títulos, ni tampoco reclamó a su vendedor por vía del procedimiento establecido en los Artículos 235 y siguientes de la Ley Registro de Título, siendo correcta la apreciación que hizo el Tribunal a quo.[22]

Para el Tribunal ordenar el registro de las mejoras fabricadas por J.A.P.S. sobre el inmueble, se basó en el reconocimiento expresado por la propietaria en su escrito de conclusiones, así como en los demás hechos y circunstancias del caso.[23]

Frente a la omisión del alegado reconocimiento de las mejoras hecho a favor de la entidad recurrente por el propietario de los terrenos, se casa la sentencia en ese aspecto.[24]

Doctrina

  • ÁLVAREZ S., Arístides. El saneamiento de la propiedad y la ley del impuesto sobre la propiedad urbana y otras mejoras. En: Revista Jurídica Dominicana, 8(21): 31-33. Santo Domingo: enero-marzo de 1946.
  • FERNÁNDEZ C., Alberto, y Jorge Macon. Contribución de mejoras (por valorización de mejoras) en República Dominicana. Santo Domingo: Secretaría de Estado de Finanzas: BID, 1976. 113 h. Proyecto ATN/TF-1436 DR. Título de la portada: Contribución por valorización de terrenos: Estudio de anteproyecto de ley y reglamento.
  • MEDRANO V. Manuel W. ¿Es posible el registro de mensura por terceros en terrenos registrados?. En: Jurisciencia, 2(2): 135-147. Santo Domingo: abril-junio de 1985.
  • CONCEPCIÓN, Altagracia Virginia. CASTRO,Carmen Zenaida.FERRERA CUEVAS,Catalina. et.alli Derecho Inmobiliario - Material IISanto Domingo.Escuela Nacional de la Judicatura. 2007, 46 P.
  • CONCEPCIÓN, Altagracia Virginia. CASTRO,Carmen Zenaida.FERRERA CUEVAS,Catalina. et.alli Derecho Inmobiliario - Material III Santo Domingo.Escuela Nacional de la Judicatura. 2007 78P.

Referencia

  1. República Dominicana [Leyes] Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, Publicada en la Gaceta Oficial 10316
  2. República Dominicana [Leyes] Ley No. 1542 De Registro De Tierras. Publicada en la Gaceta Oficial 6707, del 7 de noviembre de 1947
  3. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 881. Año 874º
  4. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 790. Año 1620º
  5. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 764. Año 1894º
  6. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 771. Año 339º
  7. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 717. Año 1752º
  8. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 864. Año 2104º
  9. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 1062. Año 1036º
  10. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 718. Año 1952º
  11. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 744. Año 2680º
  12. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 740. Año 1862º
  13. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 713. Año 663º
  14. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 827. Año 2012º
  15. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 740. Año 1771º
  16. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 719. Año 2249º
  17. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 724. Año 596º
  18. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 782. Año 24º
  19. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 888. Año 2844º
  20. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 1049. Año 598º
  21. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 1057. Año 26º
  22. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 1062. Año 1034º
  23. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 1065. Año 526º
  24. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 1066. Año 629º

Bibliográfica

  • HEADRICK, William C. Compendio Jurídico Dominicano: Jurisprudencia de la Suprema Corte de Justicia durante el período 1970-1998 e índice de la legislación vigente en la República Dominicana. 2 ed. Santo Domingo: Editora Taller, 2000. 503p


--Escuela Nacional de la Judicatura/Aneudy B. Leyba 08:04 3 sep 2009 (MST)


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