Desalojo de Inquilino

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Ver También: Acciones Inmobiliarias Alquileres Arrendamiento Casación, Admisibilidad: Decisión no Recurrible Competencia en Materia de Tierras, Desalojo Impuesto sobre Viviendas Suntuarias y Solares Urbanos no Edificados (IVSS)

Tabla de contenidos

Normativa

Legislación

  • Ley No. 17-88, Artículo 8, que impide el desalojo cuando el arrendador ha depositado la garantía del inquilino en el Banco Agrícola[1]

Jurisprudencia

El inquilino, al resistir una acción en desalojo por falta de pago de alquileres, no tiene calidad para alegar que un tercero (no el arrendador) es propietario del inmueble, si no lo representa en el proceso.[2]

X vivía con su concubina y los hijos menores procreados con ella en un apartamento arrendado por X a su padre. A la muerte de X, el padre ejecutó a su riesgo el desalojo de la concubina y de sus hijos, apoyado en una sentencia que luego fue revocada en apelación. A consecuencia de este desalojo se perdieron varios muebles. La concubina podía reclamar este valor, no en su condición de concubina, sino por el agravio que había experimentado.[3]

La sentencia que ordena el propietario depositar un certificado de título es preparatoria porque prejuzga el fondo.[4]

El inquilino se presentó en la oficina del propietario, quien se rehusó a recibir el pago del alquiler. El Juez erró al rechazar la demanda, a) porque el ofrecimiento real y la consignación de los alquileres y gastos es la única manera de efectuar el pago, y b) porque el inquilino tenía la oportunidad de ofrecer el pago y los gastos en la primera audiencia, y no lo hizo.[5]

No entra en la facultad del Juez conceder plazos en materia de desalojo. Esa atribución sólo puede ser ejercida por los organismos administrativos creados por el Dec. No. 4807 de 1959, que se cumplen antes de la demanda.[6]

La Comisión de Apelación del Control de Alquileres de Casas y Desahucios le dio al inquilino 28 meses para el desalojo. El plazo de 90 días señalado por el Artículo 1736 del Código Civil corre a partir del vencimiento del plazo otorgado por la Resolución.[7]

La Resolución dictada por la Comisión de Apelación sobre Alquileres de Casas y Desahucios autorizó al recurrido a iniciar el procedimiento de desalojo en el plazo de un año. Por tratarse de una casa ocupada por un establecimiento comercial, se tiene que agregar a ese plazo el de seis meses previsto por el Artículo 1736 del Código Civil La demanda intentada con posterioridad a este plazo es recibible.[8]

El inquilino recurrió contra la resolución del Control de Alquileres ante la Comisión de Apelación, pero su recurso fue declarado inadmisible. A consecuencia del recurso de apelación el plazo de cuatro meses concedido por la resolución del Control quedó suspendido y reanudó su curso al día siguiente de la notificación de la resolución de la Comisión de Apelación. Sumando las dos fracciones, el propietario había demandado el desalojo después de los cuatro meses, pero además de ese plazo estaba obligado a conceder 90 días en base al Artículo 1736 del Código Civil. Al haber omitido ese plazo, su demanda era inadmisible.[9]

El inquilino de una casa en Villa Altagracia depositó los alquileres, que el propietario se negó a recibir, en la Colecturía de R.I. de Santo Domingo. La consignación debe hacerse en la Colecturía de la jurisdicción donde radica el inmueble arrendado. Procedió, pues, el desalojo.[10]

La Resolución dictada por la Comisión de Apelación era válida por 6 meses y la demanda en desalojo fue iniciada luego de transcurrido ese plazo. Pero este plazo debe comenzar a computarse después de vencido el plazo establecido por el Artículo 1736 del Código Civil, ya que se trata de plazos adicionales, por lo que se rechaza el recurso de casación.[11]

Si no se ha comprobado que la casa estaba dedicada a actividades comerciales, al plazo de 6 meses otorgado por la Resolución del Control de Alquileres sólo podía agregarse el plazo de 90 días a que se refiere el Artículo 1736 del Código Civil.[12]

El Artículo 55 de la Ley No.317 del 1968 sobre Catastro Nacional crea un medio de inadmisión resultante de la falta de depósito del recibo de declaración de la propiedad inmobiliaria junto con los demás documentos de la demanda.[13]

Competencia

El Decreto No. 4807 de 1959 sólo exceptúa de la competencia de los Jueces de Paz, dada por el Artículo 215 del Código Procedimiento Civil, los casos en que se solicita el inmueble para su reparación o reedificación. El Juez de Paz no es competente como Tribunal de primer grado cuando la demanda en desalojo se basa en que el inmueble será ocupado por el propietario o su cónyuge o un pariente. La Cámara a qua es también incompetente para conocer del asunto en grado de apelación. La Suprema Corte de Justicia casa la sentencia y designa a otra Cámara Civil.[14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21]

Carece de fundamento el alegato de que la naturaleza rural del inmueble lo sustrae a la competencia del Juzgado de Paz.[22]

El propietario lanzó demanda en desalojo ante el Juez de Paz con la finalidad de ocupar la casa alquilada. El Juez de Paz se declaró competente y falló el fondo. En apelación ante la Cámara Civil, ésta consideró que el Juez de Paz era incompetente y que el asunto debió ser conocido en primer grado por esta Cámara y luego falla el fondo. Cuando se trata de una demanda de desalojo basada en que el propietario va a ocupar la casa, el Juzgado de Paz es competente, por lo que la Suprema Corte de Justicia casa la sentencia en ese aspecto por supresión y sin envío.[23]

Depósito en Banco Agrícola

Tres meses después de haberse intentado la demanda, el inquilino se puso al día depositando las sumas adeudadas en el Banco Agrícola. Esta medida no era suficiente. La única forma de liberarse el inquilino es como disponen los Artículos 12 y 13 del Decreto No. 4807, o sea, cubrir al propietario la totalidad de la suma adeudada más los gastos legales hasta el momento de la audiencia, para lo cual puede depositar el total en la oficina del Banco Agrícola o llevar dicha suma a la audiencia para entregarla al propietario o a su representante legal ante el propio Juez.[24] [25] [26]

El alegato del incumplimiento a la Ley No. 17-88 puede proponerse por primera vez en casación y aun suscitarse de oficio por la Suprema Corte de Justicia, por tratarse de un asunto de orden público.[27]

Las disposiciones de la Ley No. 17-88 sólo se aplican a los contratos de arrendamiento celebrados con posterioridad a su promulgación.[28]

En caso de ofrecerse los alquileres antes de la audiencia y no ser aceptados, tienen que ser depositados en el Banco Agrícola y no en la Colecturía de R.I. (Párrafo II, Artículo 4, Ley No. 17-88).[29]

El hecho de que no constara en la certificación del Banco Agrícola la fecha del contrato ni la dirección de la casa alquilada no priva al arrendador de su derecho de defensa.[30]

Por Acto del Dueño

Mediante acto de transacción, Z reconoció adeudarle cierta suma a Costasur Dominicana por el alquiler de un apartamento en Altos de Chavón y de dos restaurantes y estaba comprometido a entregarlos en cierta fecha. En esa fecha entraron empleados de Costasur a su apartamento, rompiendo el candado. Este caso no se rige por el Artículo 37 de la Ley No. 541 Orgánica de Turismo, que permite a la administración del hotel promover la desocupación del espacio rentado cuando el huésped no cumple con su obligación de pago, sino que es un simple arrendamiento y el desalojo acarrea responsabilidad para Costasur.[31]

El Decreto 4807 de 1959 sobre Control de Alquileres de Casas y Desahucios rige el alquiler de la vivienda familiar, sin perjuicio de las regulaciones supletorias del Código Civil. Los propietarios sólo pueden pedir la rescisión de los contratos de arrendamiento en los casos limitativamente señalados en dicho Decreto. Como la llegada del término no es una de tales causas, se casa la sentencia que se había basado en el Artículo 1737 del Código Civil.[32] [33] [34]

El plazo del Artículo 1736 del Código Civil se da en adición al plazo otorgado por la Comisión de Apelación, siendo irrelevante que ese plazo se disfrute antes o después del plazo otorgado por dicho organismo. El plazo del Código Civil es de 180 días y no de 6 meses, pero en este caso la diferencia de 4 días no resultó trascendente.[35];[36]

El medio de inadmisión sacado del Artículo 12 de la Ley 18-88 de Impuesto a las Viviendas Suntuarias no puede ser pronunciado sino después de que se establezca que el inmueble está sujeto al pago del impuesto por tener un valor de RD$50,000 o más. Si bien el Artículo 12 pone a cargo del propietario aportar la prueba de haber cumplido con el pago, cuando esto no ocurre, corresponde al demandado en desalojo demostrar que la edificación está sujeta al pago del impuesto. Además, este medio de inadmisión no puede ser propuesto por primera vez en casación.[37] [38]

La falsedad de la declaración jurada del propietario, de que va a ocupar el inmueble alquilado, no puede invocarse sino después del desalojo, cuando se comprueba que el propietario no procedió a ocuparlo personalmente o por uno de sus parientes, hasta dos años por lo menos.[39]

El hecho de que por sentencia de primer grado se haya ordenado la rescisión del contrato de inquilinato por falta de pago de los alquileres, no impide que el inquilino sea condenado al pago de los alquileres vencidos hasta el momento de la sentencia de apelación e incluso de los que sobreviniesen después de la misma y hasta su completa ejecución.[40]

Doctrina

  • SÁNCHEZ G., Enrique. ¿Cuándo se inicia el procedimiento de desalojo autorizado por el control de alquileres de casas y desahucios?. En: Estudios Jurídicos, 2(3): 115-118. Santo Domingo: 1975.

Referencia

  1. República Dominicana [Leyes] Ley No. 17-88, Artículo 8, que impide el desalojo cuando el arrendador ha depositado la garantía del inquilino en el Banco Agrícola. Publicado en prensa el 10 de febrero del 1988.
  2. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 875. Año 3383º
  3. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 942. Año 652º
  4. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 947. Año 1414º
  5. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 952. Año 301º
  6. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 955. Año 644º
  7. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 969. Año 1031º
  8. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 971. Año 1385º
  9. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 983. Año 1260º
  10. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 984. Año 1343º
  11. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 993. Año 788º
  12. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 996. Año 991º
  13. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 1060. Año 46º
  14. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 959. Año 122º
  15. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 971. Año 1384º
  16. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 980. Año 836º
  17. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 980. Año 844º
  18. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 980. Año 849º
  19. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 981. Año 871º
  20. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 991. Año 501º
  21. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 1059. Año 115º
  22. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 967. Año 700º
  23. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 969. Año 1029º
  24. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 977. Año 945º
  25. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 991. Año 550º
  26. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 995. Año 945º
  27. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 979. Año 712º
  28. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 979. Año 712º
  29. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 991. Año 599º
  30. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 993. Año 788º
  31. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 966. Año 516º
  32. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 952. Año 376º
  33. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 1041. Año 29º
  34. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 1045. Año 104º
  35. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 1044. Año 86º
  36. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 1048. Año 97º
  37. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 1045. Año 84º
  38. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 1046. Año 30º
  39. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 1047. Año 104º
  40. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 1057. Año 125º

Bibliográfica

  • HEADRICK, William C. Compendio Jurídico Dominicano: Jurisprudencia de la Suprema Corte de Justicia durante el período 1970-1998 e índice de la legislación vigente en la República Dominicana. 2 ed. Santo Domingo: Editora Taller, 2000. 503p



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