Compraventa de Terrenos Registrados

De EnjWiki


Ver También: Buena Fé Compraventa Certificado de Título Extranjeros Impuesto sobre Operaciones Inmobiliarias Planificación Promesa de Venta Venta y Donación de Inmuebles del Estado

Tabla de contenidos

Jurisprudencia

Formalidades

Cuando se otorga un acto en relación con un terreno registrado, es imperativo señalar el número del Distrito Catastral. Pero si se omite esta mención, al no poder el Registrador registrar el acto, debe acudirse al Tribunal de Tierras para que determine el objeto preciso del acto.[1]

La circunstancia de que se haga la compraventa sin que el vendedor tenga en su poder un certificado de título que entregar al comprador no puede restarle fuerza traslativa a la operación, al establecerse que se hizo de buena fe y a título oneroso.[2]

Los sucesores del vendedor no pueden desalojar a los sucesores del comprador en base a que el comprador no registró su adquisición.[3]

Después de efectuado un primer registro de venta, ninguna operación del vendedor sobre ese inmueble surtirá efecto si no se deposita en el Tribunal de Tierras con una solicitud de registro.[4]

La venta verbal entre campesinos (Artículo 82 Ley Registro de Título) debe establecerse con testimonios claros.[5]

El comprador, para probar la venta, se fundó en una certificación de la conservaduría de hipotecas de la transcripción del documento instrumentado por el notario. En lugar de rechazar la solicitud de transferencia, el Tribunal debió ordenar otras pruebas.[6]

De acuerdo al Artículo 189 de la Ley Registro de Título la transferencia de terrenos registrados solo se admite con escrituras auténticas o bajo firma privada legalizadas por notario, siendo insuficientes actos de notoriedad, declaraciones juradas, otros documentos, ni tampoco un informativo testimonial aunque el precio fuera menor de RD$30.00, debido al procedimiento de orden público creado por la Ley Registro de Título.[7] [8]

Para ordenar la transferencia era innecesario cumplir las disposiciones del Artículo 189 de la Ley Registro de Título, pues así se hizo con el acto de venta posteriormente confirmado en un acto de desistimiento.[9]

No puede haber agravios ni desnaturalización si el Tribunal ordenó la transferencia en virtud de una venta reconocida en un acto de desistimiento, no por la condición de los herederos, ni por donación ni por testamento.[10]

El Tribunal a quo violó las disposiciones de los Artículos 1347 del Código Civil y 189 de la Ley Registro de Título al ordenar el registro de una compraventa en base a dos recibos de pago.[11]

En otro caso, el Tribunal consideró ineficaz como acto de venta los comprobantes presentados, por no reunir las condiciones establecidas en el Artículo 189 de la Ley Registro de Título para ordenar una transferencia.[12]

Legalización de Firmas

Si falta la formalidad de legalización del Artículo 189 Ley Registro de Título, nada impide a las partes o al mismo Registrador someter el documento al Tribunal Superior de Tierras con el fin de que verifique la validez del documento y en caso afirmativo, el Registrador puede proceder a su registro.[13]

En una litis sobre terrenos registrados los documentos deben estar legalizados bajo pena de nulidad, aun cuando se trate de contraescrituras para probar la simulación de la venta. En esa clase de juicio, no es admisible la prueba testifical ni presuncional.[14]

Aunque no existe ningún acto debidamente formalizado amparando la compraventa, existen cheques y otros documentos que constituyen principios de prueba por escrito y son completados por declaraciones testimoniales, por lo que es correcta la sentencia que ordena la transferencia de la porción de terreno vendida.[15]

De acuerdo con el Artículo 82 Ley Registro de Título es posible admitir ventas verbales entre campesinos cuando la vendedora las ratifica en audiencia.[16]

El Tribunal obró correctamente al rechazar documentos de compraventa carentes de legalización.[17]

Para ordenar el traspaso, el Tribunal Superior de Tierras se basó en el contrato de colonato y en un recibo en que se reconocía la venta, lo cual es correcto, puesto que el requisito de legalización se impone para los actos que han de ser presentados al Registrador de Títulos para su inscripción. Si falta esa formalidad, las partes interesada y aún el mismo Registrador pueden someter el documento al Tribunal Superior de Tierras para que verifique si el acto es o no válido.[18]

Ya fallecido el supuesto vendedor, el recurrente pretende obtener la transferencia, presentando copias fotostáticas imprecisas de actos hechos en presencia del alcalde pedáneo del lugar. Estos documentos no reúnen las condiciones del Artículo 189 Ley Registro de Título y son inadmisibles a los fines perseguidos.[19]

Nulidad

Del examen del expediente del Tribunal a quo determinó acertadamente la nulidad del contrato de compraventa del bien inmueble de la finada, pues de acuerdo a las pruebas aportadas ella estaba padeciendo demencia senil que impedía otorgar una venta válida para la época de la fecha del contrato, el cual fue producto de un concierto fraudulento.[20]

En el ejercicio de su poder de apreciación, los Jueces de fondo decidieron que la declarada nulidad del primer contrato de venta hizo igualmente nulas todas las ventas posteriores que se sustentaron en dicho contrato.[21]

Para el Tribunal declarar la nulidad de los actos de venta sometidos por la empresa recurrente no solo tomó en cuenta la violación al Art.43 de la Ley No.2334 del 1885, sino también el conjunto de pruebas aportadas y las irregularidades de dichos actos, lo que determinó un incumplimiento a las formalidades obligatorias del Artículo 189 de la Ley Registro de Título.[22]

Registro

Mientras el vendedor no haya vuelto a vender el inmueble a un tercero de buena fe y a título oneroso, el comprador puede hacer registrar el acto de venta otorgado a su favor, ya sea por el Registrador mismo, si el documento tiene fecha posterior al registro, ya sea por medio de una sentencia del Tribunal Superior de Tierras, si dicho acto es de fecha anterior.[23]

Para el Tribunal a quo poder aceptar la transferencia solicitada por la recurrente, era necesario el cumplimiento a las formalidades de registro establecidas en los Artículos 174 y 186 de la Ley Registro de Título (en la especie, hubo una primera sentencia de determinación de herederos, seguida de una decisión posterior para incluir otro grupo de herederos).[24]

El Tribunal a quo ordenó la transferencia del inmueble en base a un contrato de venta suscrito entre la señora María Eulogia Suriel de Guzmán y los recurrentes en el año 1957, descartándose el alegato de la minoría de edad de la vendedora a falta de haberse probado.[25]

Hubo violación a los Artículos 185 y 191 de la Ley Registro de Título por el Tribunal a quo rechazar la solicitud de transferencia del recurrente, pues si la venta fue otorgada por las personas reconocidas como herederos del finado propietario ninguna nulidad puede haber por falta de entrega del certificado de título, más aun al tratarse de la venta de derechos sucesorales cuyo certificado todavía estaba a nombre de su causante.[26]

Se casa la sentencia que menciona varios actos relacionados con la adquisición de un inmueble de cuyo registro se obtuvo un certificado de título primero que el del otro reclamante, pero sin indicar las fechas de los actos ni las del registro, ni tampoco precisar las irregularidades atribuidas a la inscripción de otro acto de venta del inmueble.[27]

Doctrina

  • CONCEPCIÓN,Altagracia.CASTRO,Carmen.FERRERA CUEVAS,Catalina. Et Alii.,Derecho Inmobiliario. Santo Domingo: Escuela Nacional de la Judicatura.2007. 112P.
  • ÁLVAREZ S., Arístides. De los inmuebles objeto de venta condicional (Ley no. 596, artículo 2). En: Revista Jurídica Dominicana, 7(1): 859-862. Santo Domingo: 1945.
  • ÁLVAREZ S., Arístides. Cancelación del registro y traspaso de los contratos de ventas condicionales de inmuebles registrados por mutuo consentimiento de las partes y de las situaciones no previstas en la ley. En: Revista Jurídica Dominicana, 8(25): 67-69. Santo Domingo: octubre-diciembre de 1946.

Referencia

  1. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 743. Año 2471º
  2. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 753. Año 2414º
  3. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 782. Año 30º
  4. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 811. Año 1312º
  5. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 822. Año 916º
  6. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 932. Año 958º
  7. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 1060. Año 1065º
  8. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 1068. Año 549º
  9. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 1061. Año 889º
  10. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 1061. Año 889º
  11. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 1065. Año 724º
  12. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 1068. Año 550º
  13. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 737. Año 843º
  14. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 749. Año 961º
  15. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 796. Año 573º
  16. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 818. Año 46º
  17. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 881. Año 1007º
  18. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 886. Año 2430º
  19. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 1052. Año 536º
  20. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 1065. Año 514º
  21. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 1065. Año 514º
  22. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 1067. Año 120º
  23. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 848. Año 1775º
  24. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 1059. Año 741º
  25. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 1062. Año 907º
  26. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 1063. Año 942º
  27. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 1066. Año 622º

Bibliográfica

  • HEADRICK, William C. Compendio Jurídico Dominicano: Jurisprudencia de la Suprema Corte de Justicia durante el período 1970-1998 e índice de la legislación vigente en la República Dominicana. 2 ed. Santo Domingo: Editora Taller, 2000. 503p

--Escuela Nacional de la Judicatura/Aneudy Berliza 13:24 11 ago 2009 (MST)


Herramientas personales
Crear un libro
Herramientas