Certificado de Título

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Ver También: Anotación del Certificado de Título Compraventa de Terrenos Registrados Confiscación, Certificado de Título Mejoras Registro de Tierras

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Cancelación por Sentencia

El I.A.D. obtuvo certificado de título sobre un terreno cedido en pago de la cuota parte, donde G.I. se estableció como colono. El terreno era parte de una parcela envuelta en una litis de partición sucesoral, a la cual puso fin el Tribunal. Esta sentencia saneó el derecho de las personas con derecho al registro (Ley Registro de Título, Artículo 86) y debe cancelarse el certificado de título del I.A.D., máxime que la litis ya existía cuando G.I. obtuvo su registro y no podía ignorarla.[4]

Contradicción entre dos Certificados

Dentro de la Parcela No. 106 fue primeramente deslindada la Parcela No. 106-S, expidiéndose el correspondiente certificado de título. Posteriormente, se vendió otra porción de terreno dentro de la Parcela No. 106. En un procedimiento de deslinde de la nueva parcela, designada 106-X, el agrimensor determinó que esa parcela ocupaba la totalidad de la Parcela No. 106-S y se emitió un certificado de título sobre esa Porción No. 106-X. El Tribunal Superior de Tierras declaró la nulidad del certificado de título de la Porción 106-S. Se casa esta sentencia, porque deja prevalecer el certificado de título relativo a la Porción No. 106-X, emitido posteriormente.[5]

Ejecutoriedad del Certificado

El certificado de título y sus duplicados son títulos ejecutorios y su ejecutoriedad se refiere no sólo al derecho de propiedad, sino a todas las cargas, derechos y acciones que sean anotados en ellos, por lo que un tribunal de lo civil no puede suspender la ejecución del embargo trabado por el banco hipotecario en virtud de su certificado.[6] [7] [8] [9]

No procede suspender la ejecución de una hipoteca consignada en un certificado de título, aun cuando se esté cursando una acción penal de falsedad de la hipoteca anotada.[10]

Disfruta, en manos de un acreedor hipotecario, de su carácter de documento irrebatible, no solamente el certificado de título expedido a raíz de un saneamiento, sino cualquier certificado de Título (Artículo 173 Ley Registro de Título).[11]

Protección del adquiriente a quien se le entrega el Certificado de Título de su vendedor

Ver También: Confiscación, Certificado de Título

El que compra un terreno registrado en subasta judicial, actuando de buena fe y a título oneroso, de la persona a cuyo nombre estaba expedido el certificado de título, lo adquiere libre de los derechos ocultos de la persona a quien por herencia correspondía el terreno. Los Artículos 173 y 174 Ley Registro de Título han sido dictados en protección de los terceros.[12]

Al comprar de buena fe y a título oneroso a la vista de un certificado de título que no contenía oposición, la compradora se encuentra protegida de la simulación y fraude que motivó la adquisición por su vendedora.[13] [14]

La hipoteca judicial estaba anotada en el original y en el duplicado del acreedor hipotecario, pero no figuraba en el duplicado del dueño. Este vendió el inmueble a un comprador de buena fe quien no había examinado más que el duplicado del dueño, y quien obtuvo Resolución de traspaso del Tribunal Superior de Tierras, hecha sin comprobar en la Oficina del Registrador de Títulos si el duplicado correspondía al original. Antes de la expedición del Certificado de Título, el acreedor hipotecario inició juicio y obtuvo sentencia del Tribunal Superior de Tierras que ordenó al Registrador de Títulos anotar al respaldo del certificado de título del comprador la hipoteca judicial que aparecía en el original del vendedor. La Suprema Corte de Justicia casa la sentencia del Tribunal Superior de Tierras, sosteniendo que el duplicado del dueño se basta a sí mismo y que al comprador le basta examinarlo sin tener que comprobar en la Oficina del Registrador de Títulos si ese duplicado corresponde al original. El Artículo 171 de la Ley Registro de Título ("en caso de existir alguna diferencia entre el duplicado y el original del título, se dará preferencia a este último") no puede tener aplicación cuando el derecho registrado ha pasado a manos de un tercero de buena fe que no puede ser eviccionado porque sus derechos tienen la garantía del Estado. El acreedor hipotecario, si resulta perjudicado, puede intentar la demanda que crea de lugar.[15] [16]

Se vendió un terreno en cuyo certificado de título no aparecía el hecho de que una mejora pertenecía a un tercero. El efecto protector del certificado no llega hasta privar de su derecho al propietario de la mejora, pues no se puede aplicar el Artículo 202 de la Ley Registro de Título a mejoras construidas anteriormente a la fecha en que el adquiriente obtuvo la transferencia de la propiedad.[17]

Después de consentida la venta de sus derechos hereditarios sobre una porción de terreno y entregada la posesión al comprador, el vendedor la hipotecó a favor de un tercero, quien no comprobó a qué título el comprador estaba en posesión. El Tribunal Superior de Tierras ordenó la radiación de la hipoteca, estimando que la ley no debe servir de instrumento de despojo. Se casó la sentencia, porque el comprador debió recabar de su vendedor el duplicado del certificado de título y presentarlo a la oficina de Registro junto con los documentos de venta. Si el acreedor hipotecario tenía alguna duda, es en el Registro de Títulos que debió investigar y no con el poseedor. Y si el registro de los derechos hereditarios estaba pendiente ante el Tribunal Superior de Tierras, debió el comprador depositar instancia a ese Tribunal y no inscribir su contrato en la Conservaduría de Hipotecas.[18]

Por medios fraudulentos, obtuvo la expedición de varios certificados de título y vendió las parcelas a compradores de buena fe y a título oneroso. Estos prevalecen sobre los verdaderos dueños defraudados.[19]

El solar se vendió a A, pero A no pagó el precio ni recibió el certificado de título; luego se vendió a B. Es correcta la sentencia que ordena el registro a favor de B.[20]

El convenio entre una mujer divorciada y el recurrente en que se reglamentaban los derechos de ambos en un inmueble propiedad de ella, no fue inscrito en el Registro de Título. La mujer vendió el inmueble a un tercero. Los terceros que contratan a la vista del duplicado no pueden ser eviccionados como consecuencia de derechos no registrados. Como no se probó que la compradora tuviera conocimiento del convenio entre la vendedora y el recurrente en relación con la parcela, era adquiriente de buena fe.[21]

Con posterioridad a la inscripción del embargo en el Registro de Títulos, el propietario vendió el inmueble. Contra la sentencia que reconoció el derecho del comprador, el embargante alegó violación del Artículo 686 del Código Procedimiento Civil, que establece que luego de la transcripción del embargo, el inmueble no puede ser enajenado. Este texto tiene aplicación solamente a los inmuebles no registrados. Para terrenos registrados el embargo no es posible al comprador si no aparece en el duplicado del dueño del vendedor, aun cuando el embargo aparece registrado en el original. Es deber del registrador mantener los duplicados con todas las anotaciones que figuran en el original y antes de proceder a un registro, debe exigir la entrega del duplicado. El tercero no está obligado a examinar los libros del registro, sino que le basta tener a la vista el duplicado. El propósito del Sistema Torrens, en que se basa nuestra ley, es que el certificado de título sea un instrumento de fácil circulación y esa finalidad se frustraría si los interesados tuviesen que trasladarse a las oficinas de los registradores.[22] [23] [24]

Los certificados de título tienen un valor absoluto, pero ello es a condición de que sean regularmente expedidos, no cuando, en la subdivisión, el Juez le negó a X el derecho de ser oído, ni tomó en cuenta los documentos que depositó en el expediente, y el agrimensor omitió indicar la casa de X en su plano a pesar de conocer su existencia. Además, el dueño del solar vecino, beneficiario del certificado de título, no podía ignorar esta mejora y no era adquiriente de buena fe.[25] [26]

La primera venta era simulada, según se desprendía de un contraescrito. Sin embargo, el comprador en esta primera venta obtuvo certificado de título y traspasó la propiedad a un tercero de buena fe y a título oneroso.[27] [28] [29]

Las litis contra los causantes de tercero adquiriente a título oneroso, contra quien no se ha probado que conocía los vicios de los derechos por él adquiridos, no pueden afectar sus derechos cuando adquirió a persona provista de certificado de título o de la constancia que se expide en virtud del Artículo 170 de la Ley Registro de Título.[30] [31]

La compradora no tenía conocimiento de las negociaciones que llevaba la vendedora con el inquilino y contrató con una persona amparada por certificado de título libre de cargas y gravámenes, por lo que a ella se la debe considerar como adquiriente de buena fe y a título oneroso y a su acreedor hipotecario protegido con los mismos derechos.[32]

El comprador adquirió el inmueble después de haberse expedido el certificado de título a favor de su causante, por lo que goza de las garantías establecidas en los Artículos 147 y 192 de la Ley Registro de Título. En caso de error del tribunal no reparable, el Estado prefiere indemnizar a la víctima antes que revocar o afectar el certificado, salvo caso de fraude o de error material.[33]

Si bien el propósito de la Ley Registro de Título es que el certificado de título sea un instrumento de fácil circulación, sin que se indague su contenido, se casa la sentencia que omite señalar los hechos que configuran los actos de mala fe que afectan la validez del contrato de venta, para justificar que no se aplicara al caso el principio de protección del tercer adquiriente de buena fe.[34]

Igual sucede cuando la Corte declara un adquiriente de mala fe, y anula los actos y convenciones pactados con el anterior propietario de los inmuebles, fundamentándose en unos hechos y documentos que no eran oponibles al adquiriente por no haberse registrado antes de la inscripción del acto de cesión o transferencia.[35]

De acuerdo a los principios de la Ley Registro de Título el certificado de título y su duplicado son inatacables, así como se protege a los terceros adquirientes de buena fe de terrenos registrados.[36] [37]

Protección del Adquiriente que obtiene un Certificado de Título para sí

El viudo vendió un inmueble ganancial pretendiendo estar aún casado. El comprador obtuvo un certificado de título. Los herederos de la esposa no pueden reivindicar la mitad del inmueble que le correspondía en la comunidad. El Artículo 174 Ley Registro de Título protege al que de buena fe obtiene un certificado de título.[38]

Si se expidió certificado de Título al que compró el terreno a los herederos de J.L., no puede ser eviccionado, ya que el certificado de título no puede ser revocado por tener la garantía del Estado.[39]

Si el comprador, aun estando amparado por un certificado de título, obró dolosamente en perjuicio de un comprador anterior de la parcela al mismo vendedor, la segunda venta no puede producir efecto.[40]

F le compró un terreno al Estado en que levantó un colegio. Alquiló el colegio a S con opción de compra. S gestionó del Estado una segunda compra del mismo terreno y la registró, pero incumplió su arrendamiento por falta de pago y en consecuencia perdió la opción. El Tribunal Superior de Tierras decidió que S actuó de buena fe al comprar el terreno al Estado, porque actuó al amparo de su opción. Pero el Tribunal Superior de Tierras no tomó en cuenta que S había perdido su opción al rescindirse el arrendamiento.[41]

La compañía extranjera puso la parcela a nombre de un dominicano. Surgió pleito entre ambos, durante el cual el dominicano arrendó la parcela a tercero con opción de compra, pero éste no registró su derecho. El pleito desembocó en una sentencia a favor de la compañía extranjera, declarando que el título del dominicano era simulado y registrando la parcela a nombre de la compañía. El tercero arguyó que la simulación no le era oponible. Sin embargo, el registro de la parcela a favor de la compañía extranjera le dio a ésta un derecho al que no era oponible el derecho del tercero.[42]

A vendió el terreno a B, quien no lo registró. A la muerte de A, C, su heredero único, vendió el terreno a D. D gestionó la determinación de heredero de C y obtuvo la expedición de un certificado de titulo a su propio favor. Prevalece D sobre B, porque el acto de venta a B, al no haberse registrado, no es oponible a D, un tercero.[43]

El Registrador de Títulos registró el testamento sin que antes se procediera a la determinación de los herederos de la testadora. Sin embargo, esta circunstancia no puede afectar los derechos de D.J. por ser un adquiriente a título oneroso y de buena fe, en cuyo favor se expidió un certificado de título.[44]

Protección de la persona dotada de un Certificado de Título

Después de emitido el certificado de título y transcurrido el plazo para la revisión por fraude no se puede impugnar el derecho de la persona a cuyo favor está inscrito el inmueble en base a hechos ocurridos con anterioridad al saneamiento.[45]

El adjudicatario en una partición no depositó en el Registro de Títulos el certificado de título, dando lugar por su negligencia a que otro heredero y su causahabiente obtuvieran una determinación de herederos y la transferencia del inmueble a su favor. Las sentencias de adjudicación deben ser inscritas en el Registro de Títulos para ser oponibles a tercero.[46]

Estando el inmueble inscrito innominadamente a nombre de una sucesión y sin que haya habido determinación de herederos, el Registrador, en violación de la ley, expidió un certificado de título a nombre de algunos de los herederos, quienes vendieron el inmueble a la compañía turística. No actuó de buena fe la compañía al no haber exigido la demostración, mediante resolución o sentencia del Tribunal Superior de Tierras, de que ya habían sido determinados los herederos. Procedió la inclusión de los demás herederos en la parcela.[47]

Como el contenido del certificado de título estaba copiado en el contrato, se supone que cuando los compradores lo examinaron tuvieron conocimiento de que el vendedor solo era propietario de las mejoras del inmueble.[48]

El Tribunal de Tierras tenía el deber de reconocer la eficacia de los certificados de títulos, los cuales son imprescriptibles e irrevocables, dotados de la garantía del Estado, atribuyéndoles los efectos jurídicos que tiene la decisión final del saneamiento del inmueble.[49]

El certificado de título hace surgir a la vida pública el derecho de propiedad libre de toda impugnación, ya que la Ley Registro de Título establece que dicho certificado es definitivo, imprescriptible e irrevocable.[50]

Rectificación de Error Material

Se rechazó el recurso de casación contra una sentencia que había ordenado al Registrador de Títulos rectificar un error “material” en un certificado de título, derivado del hecho de que en el acto de venta se consignaba que la superficie vendida era de 57 tareas, cuando era de solamente 2 tareas. Para esta clase de rectificación, no se requiere el consentimiento del dueño. (Ley Registro de Título, Artículo 205)[51]

El Tribunal Superior de Tierras puede ordenar la rectificación del nombre de la persona a cuyo favor se encuentra registrado un inmueble, lo cual puede demostrarse con la cédula.[52]

Doctrina

  • CONCEPCIÓN,Altagracia.CASTRO,Carmen.FERRERA CUEVAS,Catalina. Et Alii.,Derecho Inmobiliario. Santo Domingo: Escuela Nacional de la Judicatura.2007. 112P.
  • ÁLVAREZ S., Arístides. Depuración de títulos. En: Revista Jurídica Dominicana, 11(37): 72-74. Santo Domingo: abril-junio de 1951.
  • ÁLVAREZ S., Arístides. Revisión por causa de error material y cambios o enmiendas en certificados de títulos. En: Revista Jurídica Dominicana, 13(38): 24-27. Santo Domingo: julio-septiembre de 1951.
  • ALBURQUERQUE, Alcibíades. Títulos de los terrenos comuneros de la República Dominicana. Ciudad Trujillo: Impresora Dominicana, 1961. 170p.
  • HERNÁNDEZ, Rogelio A. Consideraciones sobre el saneamiento inmobiliar y su consecuencia, el certificado de título. En: Revista de Ciencias Jurídicas, 6: 3-66. Santo Domingo: enero-marzo de 1979.
  • TORIBIO M., Amado. El certificado de título: Valor probatorio fuerza ejecutoria. En: Revista de Ciencias Jurídicas, 3(34): 315-322. Santo Domingo: junio de 1987.
  • PEÑA B., César. Procedimiento para la obtención de un nuevo certificado de título en caso de pérdida o destrucción. Santo Domingo: [El Autor], 1997. 29p.
  • BIRCANN R., Luis A. Alerta a los registradores de títulos. En: Gaceta Judicial, 2(25): 48. Santo Domingo: Editora Judicial, S.A. 29 de enero al 12 de febrero de 1998.
  • BIRCANN R., Luis A. Alerta a los registradores de títulos. En: Gaceta Judicial, 2(26): 48. Santo Domingo: Editora Judicial, S.A. 12 al 26 de febrero de 1998.
  • CONCEPCIÓN, Altagracia Virginia. CASTRO,Carmen Zenaida.FERRERA CUEVAS,Catalina. et.alli Derecho Inmobiliario - Material III Santo Domingo.Escuela Nacional de la Judicatura. 2007 78P.

Referencia

  1. República Dominicana [Constitución 2002] 'Constitución de la República Dominicana:' Puesta en vigor en Santo Domingo, República Dominicana el día 25 de julio del 2002. 74p, Publicada en la Gaceta Oficial 10240.33. A la cabeza del título: La Asamblea Nacional. En nombre de la República Dominicana.
  2. República Dominicana [Leyes] Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, Publicada en la Gaceta Oficial 10316
  3. República Dominicana [Leyes] Ley No. 1542 De Registro De Tierras. Publicada en la Gaceta Oficial 6707, del 7 de noviembre de 1947
  4. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 932. Año 931º
  5. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 1049. Año 238º
  6. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 781. Año 2667º
  7. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 782. Año 88º
  8. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 819. Año 168º y 228º
  9. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 827. Año 2041º
  10. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 831. Año 221º
  11. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 868. Año 566º
  12. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 748. Año 744º
  13. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 756. Año 3525º
  14. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 1060. Año 1151º
  15. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 756. Año 3630º
  16. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 758. Año 128º
  17. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 771. Año 339º
  18. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 787. Año 1055º
  19. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 881. Año 853º
  20. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 919. Año 1062º
  21. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 931. Año 774º
  22. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 933. Año 882º
  23. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 1061. Año 837º
  24. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 1062. Año 719º
  25. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 955. Año 720º
  26. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 1066. Año 647º
  27. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 970. Año 1248º
  28. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 970. Año 1255º
  29. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 972. Año 1589º
  30. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 978. Año 473º
  31. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 978. Año 482º
  32. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 980. Año 734º
  33. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 1060. Año 797º
  34. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 1062. Año 719º
  35. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 1063. Año 351º
  36. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 1063. Año 1134º
  37. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 1067. Año 72º
  38. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 743. Año 2568º
  39. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 753. Año 2329º
  40. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 758. Año 96º
  41. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 813. Año 1515º
  42. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 867. Año 359º
  43. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 872. Año 1910º
  44. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 968. Año 967º
  45. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 1050. Año 384º
  46. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 1050. Año 541º
  47. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 1057. Año 486º
  48. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 1064. Año 50º
  49. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 1066. Año 629º
  50. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 1068. Año 535º
  51. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 1049. Año 583º
  52. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 1049. Año 620º

Bibliográfica

  • HEADRICK, William C. Compendio Jurídico Dominicano: Jurisprudencia de la Suprema Corte de Justicia durante el período 1970-1998 e índice de la legislación vigente en la República Dominicana. 2 ed. Santo Domingo: Editora Taller, 2000. 503p

Enlaces Relacionados

Gaceta Judicial

Jurisdicción Inmobiliaria de la República Dominicana

--Escuela Nacional de la Judicatura/Aneudy Berliza 12:10 6 ago 2009 (MST)

--Escuela Nacional de la Judicatura/Ricardo Mota 07:32 19 oct 2009 (MST)


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