Arrendamiento

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Ver También: Alquiler de Carros Alquileres Arrendamiento de Bienes del Estado Competencia en Materia de Tierras, Desalojo Desalojo Impedimento de Habitabilidad, Delito de Opción de Compra Petróleo Referimiento Reforma Agraria, Arrendamiento y Aparcería

Tabla de contenidos

Normativa

Legislación

  • Ley No. 17-88, que obliga a los arrendadores a depositar en el Banco Agrícola las sumas entregadas por los inquilinos para garantizar el cumplimiento de sus contratos y dispone la consignación de los alquileres en el Banco Agrícola[1]

Jurisprudencia

Contrato Verbal

La existencia de un contrato verbal de arrendamiento se prueba con la ocupación del local y las mensualidades cuyo valor no fue objetado (Artículo 1714 Código Civil).[2]

Daños y Perjuicios

El propietario debe indemnizar el inquilino cuando, sin permiso de las autoridades, construye cuarta planta al edificio, causando ruidos y escombros que obligan al inquilino a mudarse.[3]

El disfrute de los derechos de la arrendataria se vieron obstaculizados por las numerosas demandas y embargos intentados contra el establecimiento por deudas contraídas por los arrendatarios anteriores y por el hecho de que éstos no permitieron el uso de las dependencias y áreas de ingreso colaterales que pertenecían al negocio arrendado, por lo que procedió el Juez a resolver el contrato por incumplimiento de las obligaciones del arrendador, disponer el reintegro de las sumas adelantadas a éste y condenarlo al pago de daños y perjuicios. Sin embargo, debió motivar el monto de la indemnización conforme a lo que disponen los Artículos 1146 a 1155 del Código Civil.[4]

Definición

De acuerdo al Artículo 1709 del Código Civil una de las partes de este contrato deja a otra gozar de una cosa durante un tiempo y a cambio de un pago, lo que supone la entrega de esa cosa y que la parte arrendataria la disfrute sin la parte arrendadora inmiscuirse.[5]

Como en la especie el contrato suscrito entre las partes incluyó determinadas condiciones en cuanto a las condiciones profesionales, las normas de la clínica y el precio de la ocupación del local, no se trataba de un arrendamiento puro y simple, sino de una concesión otorgada por una de las partes a favor de la otra.[6]

Venta del Inmueble Arrendado

Cuando se vende un inmueble arrendado, la calidad de arrendador pasa de pleno derecho al comprador. Si éste expulsa al inquilino, la acción de daños y p. del inquilino debe dirigirse contra él. Sólo si sucumbe en esta acción por culpa del arrendador (al no dar fecha cierta al contrato o al insertar una cláusula que autoriza al comprador a desalojar al inquilino), puede éste demandar al arrendador original para obtener los daños y p. señalados por el Artículo 1745 Código Civil, que no pueden ser fijados soberanamente.[7] [8] [9] [10] [11] [12]

Si el arrendador ofrece el local al inquilino siguiendo el derecho de preferencia para adquirir el local que éste tiene en virtud del contrato, pero éste no acepta la oferta, el arrendador puede vender el local a tercero y éste puede expulsar al inquilino.[13]

Responsabilidad del Arrendatario

La responsabilidad del inquilino en caso de incendio puede fundarse en la presunción de responsabilidad a cargo de la persona que tiene la guarda de cosas inanimadas, pero aun en ese caso puede el inquilino alegar las excepciones del Artículo 1733 del Código Civil. Un incendio producido por un corto circuito de alambres descubiertos no constituye un caso fortuito.[14]

Subarriendo

Aunque existe la acción directa del locador en ciertos casos contra el sublocatario, éste no puede quejarse de no haber sido puesto en causa por el locador en su acción contra el locatario principal y no tiene calidad para recurrir en casación contra la sentencia que ordena el desalojo de éste, si no ha sido parte en el proceso.[15]

El inquilino o arrendatario tiene el derecho a subarrendar y ceder el arrendamiento, a menos que esta facultad se le haya retirado en el contrato.[16]

Tácita Reconducción

La actitud del arrendador frente al arrendatario que siguió ocupando el inmueble equivale a consentir la continuación del contrato, es decir, la tácita reconducción, la cual produjo entre las partes un nuevo contrato al cual se extendieron las cláusulas del anterior contrato.[17]

Doctrina

  • REPÚBLICA DOMINICANA. Secretaría de Estado de Agricultura y Mina. Contrato para la cesión de tierras de arrendamiento. Ciudad Trujillo: La Secretaría, 1957. 7p.
  • SÁNCHEZ P., Francisco I. Ensayo sobre el arrendamiento urbano en la República Dominicana. Santo Domingo: Impresora Amigo del Hogar, 1997. 171p.

Referencia

  1. República Dominicana [Leyes] Ley No. 17-88, que obliga a los arrendadores a depositar en el Banco Agrícola las sumas entregadas por los inquilinos para garantizar el cumplimiento de sus contratos y dispone la consignación de los alquileres en el Banco Agrícola. Publicada en la Gaceta Oficial 9728.15, 10 de febrero del 1988
  2. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 888. Año 3096º
  3. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 907. Año 689º
  4. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 979. Año 713º
  5. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 1062. Año 432º
  6. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 1062. Año 432º
  7. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 721. Año 3026º
  8. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 766. Año 2488º
  9. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 845. Año 626º
  10. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 969. Año 1030º
  11. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 949. Año 1793º
  12. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 984. Año 1366º
  13. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 970. Año 1233º
  14. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 897. Año 2069º
  15. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 882. Año 1301º
  16. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 1069. Año 127º
  17. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 1045. Año 108º

Bibliográfica

  • HEADRICK, William C. Compendio Jurídico Dominicano: Jurisprudencia de la Suprema Corte de Justicia durante el período 1970-1998 e índice de la legislación vigente en la República Dominicana. 2 ed. Santo Domingo: Editora Taller, 2000. 503p


--Escuela Nacional de la Judicatura/Aneudy B. Leyba 07:45 25 ago 2009 (MST)


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