Alquileres

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Ver También: Arrendamiento Consignación Desalojo Impedimento de Habitabilidad, Delito de

Tabla de contenidos

Normativa

Legislación

Decreto

Jurisprudencia

Ámbito de Aplicación

Deja de ser aplicable la Ley No. 38 de 1966 al comprobarse que el inmueble se usa como pensión, o sea, con un fin comercial.[9]

Las disposiciones del Decreto No. 4807 del 1959 son aplicables para los contratos de arrendamiento que incluyan la cesión de la explotación de un fondo de comercio, según se infiere del Artículo 5 de dicho Decreto.[10]

Cesión de Contrato

El hecho de aceptar el pago de alquileres del cesionario ocupante de la casa no implica aceptación de la cesión del contrato de inquilinato a su favor, cuando los recibos se expedían siempre a favor del inquilino original.[11]

Competencia

Los Jueces de Paz son los únicos competentes en acciones de cobro de alquileres, aun cuando el demandado promueva demanda reconvencional por retraso en la entrega del inmueble.[12]

Los Jueces de Paz son competentes para conocer de toda demanda de desalojo que no esté fundada en que el inmueble va a ser objeto de reparación o reedificación.[13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21]

En toda demanda en desalojo, la sentencia del Juez de Paz es susceptible de apelación no importa el monto. Por tanto el recurso de casación no es admisible.[22]

Daños y Perjuicios

Carece de base legal la sentencia que acoge una demanda de daños y perjuicios intentada por el propietario contra el arrendatario por demora en desalojar el local después de la intimación de desalojo, sin tener en cuenta que el arrendatario no está obligado a desalojar sino después de agotado el procedimiento instituido por los Artículos 3 y siguientes del Decreto sobre Control de Alquileres No. 4807 de 1959.[23]

Demanda en Nulidad

Las decisiones de la Comisión de Apelación sobre Alquileres de Casas y Desahucios, como las sentencias de los tribunales ordinarios, no pueden ser objeto de una acción principal en nulidad.[24]

Depósito de Alquileres Atrasados

El inquilino debe ofrecer el pago de los alquileres antes de la audiencia y las costas del procedimiento (Decreto No.4807 de 1969, Artículo 12).[25]

El inquilino puede lograr la suspensión de la sentencia haciendo en la audiencia formal ofrecimiento por la suma adeudada más RD$200 para el pago de las costas incurridas hasta el momento, supuestas a liquidar por estado.[26]

Se casa la sentencia que sin ponderar los documentos aportados dio por ofertadas y depositadas varias mensualidades de alquiler que, en realidad, correspondían a un tiempo anterior al de la demanda en desalojo conocida por el tribunal de primer grado.[27]

Facultades del Control

Si bien las resoluciones del Control de Alquileres y Desahucios no tienen la autoridad de cosa juzgada, en cambio crean derechos y obligaciones que deben ser observados por las partes.[28]

Importe del Alquiler

En el caso de un apartamiento, el valor tope de RD$35,000, por arriba del cual las partes pueden pactar libremente el alquiler, se refiere a cada apartamiento y no al edificio entero.[29]

La reducción del alquiler por resolución del Control de Alquileres no modifica las mensualidades vencidas a la fecha de su pronunciamiento.[30]

Si bien el Decreto No. 4807 de 1959 ha tenido como objeto principal favorecer a los inquilinos, también autoriza a la Comisión de Apelación de Alquileres para aumentar el alquiler, inclusive cuando éste se ha pactado por escrito y el término no ha vencido, siendo inquilino el Chase Manhattan Bank, pues el Decreto dejó virtualmente en suspenso el Artículo 1134 del Código Civil en la materia a que se aplica.[31]

Plazo para el Desalojo

El plazo de 5 meses concedido por resolución de la Comisión de Apelación de Alquileres más el de 3 meses que fija el Artículo 1736 del Código Civil se cuentan a partir de la fecha de la Resolución, no de la fecha en que el propietario se la notificó al inquilino.[32]

Nota: Hay dos plazos. La comisión de apelación concede autorización para iniciar el procedimiento de desalojo, otorgando un plazo (de 6 meses) a partir de la fecha de la resolución. Vencido este plazo, el propietario notifica al inquilino un acto de alguacil dándole 180 días (Artículo 1736 Código Civil) para que se mude voluntariamente y de lo contrario será condenado en desalojo. (Ver el procedimiento seguido en [Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 822. Año 765º])[33]

Procedimiento

Acción en nulidad del procedimiento seguido ante el Control. Por ser un procedimiento puramente administrativo, y estar a cargo del Control de Alquileres y de la Comisión de Apelación las notificaciones al inquilino, los tribunales judiciales no pueden declarar la nulidad de dicho procedimiento por alegada falta de notificación de la instancia, de la resolución que emite el Control y los demás actos. Aparte del recurso ante la Comisión de Apelación, las resoluciones del Control no están sujetas a ningún otro recurso, ya sea ordinario o extraordinario, ni pueden ser impugnadas por vía de acción principal. En esas condiciones, al rechazar las conclusiones del recurrente, en el sentido de que no fue notificado, no ha violado su derecho de defensa. Además en este caso, se respetaron todos los plazos, según se detalla en la sentencia.[34]

El Control autorizó el desalojo. Transcurrido el plazo otorgado al inquilino, el propietario lanzó la demanda ante el Juez de Paz El inquilino interpuso tardíamente el recurso de apelación ante la Comisión de Apelación, pero no propuso ante el Juez de Paz la inadmisibilidad de la demanda por estar pendiente la apelación ante la Comisión. La propuso por primera vez ante la Cámara Civil, pero al dictar ésta su sentencia, la situación que daba lugar al medio de inadmisión se encontraba regularizada por haber la Comisión declarado inadmisible la apelación. Al confirmar la sentencia del Juez de Paz, la Cámara Civil hizo una correcta aplicación de la ley.[35]

La Corte a qua estableció correctamente que la demanda en rescisión del contrato de inquilinato se fundamentaba no en la violación del contrato por parte del inquilino, sino en la intención del propietario de construir y ampliar un negocio, circunstancias que obligaban a agotar el procedimiento establecido en el Decreto No. 4807 del 1959.[36]

Recursos

Las resoluciones de la Comisión de Apelación del Control de Alquileres de Casas y desahucios no son “casables” porque no emanan de un tribunal del orden judicial.[37]

Contra las resoluciones de la Comisión de Apelación no se puede recurrir ante la Cámara de Cuentas en funciones de Tribunal Superior Administrativo, por ser jurisdiccionales y no administrativas esas resoluciones.[38]

Renuncia

El propietario que intenta la acción de cobro de alquileres vencidos no renuncia por eso a su primera demanda de desalojo.[39]

Término

El vencimiento del término convenido no es una causa de terminación del contrato (Artículo 3 del Decreto No. 4807 de 1959).[40] [41]

De acuerdo al Artículo 1742 del Código Civil, el contrato de arrendamiento no se deshace ni por la muerte del arrendador n por la del inquilino.[42]

Vigencia de la Legislación

El Decreto No. 4807 de 1959 es válido por haber sido aprobado por el Congreso Nacional en el Artículo 1 de la Ley No. 38 de 1966.[43]

La Ley No. 38 de 1966 no fue derogada tácitamente por leyes posteriores que reconocieron que se ha atenuado el régimen de austeridad.[44]

Las disposiciones del Decreto No.4807 del 1959 son de orden público.[45]

Doctrina

  • FRANCO B., Aug. EL inquilinato y sus reglas. En: Revista Jurídica, 1(5): 11-16. Santo Domingo: junio 1935.
  • SÁNCHEZ G., Enrique. ¿Cuándo se inicia el procedimiento de desalojo autorizado por el control de alquileres de casas y desahucios?. En: Estudios Jurídicos, 2(3): 115-118. Santo Domingo: 1975.
  • El desalojo por falta de pago, no puede ser fuente generadora de indemnización alguna en daños y perjuicios: Decreto 5541 de 1948. En: Revista Procedimientos Jurídicos, 1(2): 9. Santo Domingo: diciembre 1994.
  • VALERA S., Aristóteles. El procedimiento de desalojo por falta de pago: Comentario. En: Revista Procedimientos Jurídicos, 1(2): 5-7. Santo Domingo: Diciembre de 1994.
  • VENTURA M., Carlos M. Estudio sobre el alquiler de casas y desahucios en la República Dominicana. Santo Domingo: Editora la Abeja, 1996. 129p.
  • FRANCO, Rafael. El contrato de alquiler. Santo Domingo: Editora Alfa & Omega, 1997. 418p.
  • BIAGGI L., J. A. La rescisión del contrato de inquilinato por la llegada del término. En: Gaceta Judicial, 1(5): 47. Santo Domingo: Editora Judicial, S. A. 17 abril de 1997.

Referencia

  1. República Dominicana [Leyes] Ley No. 5735 de 1962. Publicada en la Gaceta Oficial 8634
  2. República Dominicana [Leyes] Ley No. 38 de 1966, que establece tarifas de pago de alquileres de casas o apartamentos destinados a viviendas familiares. Publicada en la Gaceta Oficial 9010.4
  3. República Dominicana [Decreto] Decreto No. 4807 de 1959, sobre Control de Alquileres de Casas y Desahucios. Publicado en la Gaceta Oficial 8364.17, modificado por:
  4. República Dominicana [Decreto] Decreto No. 4900 de 1959. Publicado en la Gaceta Oficial 8375
  5. República Dominicana [Decreto] Decreto No. 4916 de 1959. Publicado en la Gaceta Oficial 8380
  6. República Dominicana [Decreto] Decreto No. 6527 de 1961. Publicado en la Gaceta Oficial 8561
  7. República Dominicana [Decreto] Decreto No. 6943 de 1961. Publicado en la Gaceta Oficial 8594
  8. República Dominicana [Decreto] Decreto No. 428-89, que autoriza una rebaja del 10% y suspende los desalojos. Publicado en la Gaceta Oficial 9770.63
  9. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 752. Año 2042º
  10. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 1059. Año 123º
  11. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 892. Año 740º
  12. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 722. Año 150º
  13. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 739. Año 1485º
  14. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 739. Año 1567º
  15. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 802. Año 1663º
  16. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 824. Año 1273º
  17. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 971. Año 1384º
  18. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 972. Año 1640º
  19. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 1046. Año 138º
  20. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 1047. Año 88º
  21. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 1052. Año 129º
  22. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 1056. Año 15º
  23. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 880. Año 535º
  24. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 871. Año 1531º
  25. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 942. Año 676º
  26. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 964. Año 197º
  27. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 1061. Año 164º
  28. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 932. Año 1010º
  29. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 747. Año 455º
  30. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 755. Año 3317º
  31. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 773. Año 721º
  32. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 816. Año 2267º
  33. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 1063. Año 280º
  34. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 976. Año 280º
  35. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 978. Año 500º
  36. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 1064. Año 188º
  37. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 752. Año 2136º
  38. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 769. Año 3297º
  39. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 739. Año 1567º
  40. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 898. Año 2312º
  41. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 1059. Año 123º
  42. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 1069. Año 129º
  43. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 739. Año 1484º
  44. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 747. Año 453º
  45. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 1059. Año 124º

Bibliográfica

  • HEADRICK, William C. Compendio Jurídico Dominicano: Jurisprudencia de la Suprema Corte de Justicia durante el período 1970-1998 e índice de la legislación vigente en la República Dominicana. 2 ed. Santo Domingo: Editora Taller, 2000. 503p


--Escuela Nacional de la Judicatura/Aneudy Berliza 06:06 18 ago 2009 (MST)


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